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銀行重啟房地產壓力測試 或收緊房企貸款房產

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摘要:年關將至,房企資金鏈或再承壓。采訪人員從業內人士處獲悉,目前有銀行正在重啟壓力測試,部分開發商資金壓力將加大。----(小編簡略摘要到此結束,下面是正文內容。)


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銀行重啟房地產壓力測試 或收緊房企貸款

資金面寒意陣陣 房企“捂緊棉被”過冬

克而瑞房地產研究中心指出,今年房企御寒主要靠“三床棉被”。此前由于匯兌風險遇冷的海外融資,今年又成房企融資的重要手段。除了境外融資,資產證券化也是房企融資的通道。值得關注的是,由于房企拿地資金受政策所限,今年以來,與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。

⊙采訪人員 朱楠 ○編輯 吳正懿

年關將至,房企資金鏈或再承壓。采訪人員從業內人士處獲悉,目前有銀行正在重啟壓力測試,部分開發商資金壓力將加大。

雖說年底銀根收緊是金融機構每年的常規動作,但由于今年以來國內融資渠道始終從緊,再加上政策調控對銷售回款的影響,房企資金壓力疊加。在此境況下,海外融資、資產證券化、聯合金融機構設立并購基金等方式成為房企融資新途徑。

房企再融資規模驟降

一家國有銀行內部人士透露,近期銀行重啟房地產壓力測試,或將對高杠桿、高負債的激進房企收緊貸款,以降低金融機構系統性風險。

“再次強調壓力測試,一方面是年底銀根緊縮的常規動作,另一方面也是受到調控政策的影響,今年以來對房企貸款一直是偏緊的。一般而言,每一次壓力測試后,無論結果如何,銀行都會在一定程度上縮減房地產開發貸款的額度!痹撊耸扛嬖V采訪人員。

事實上,目前銀行在選擇開發商時都有一份名單,按照規模排名比較靠前的開發商才有可能進入這個大名單。而一些靠高杠桿迅速擴張的房企,即便年銷售規模居前,在目前市場形勢下,仍會讓金融機構有所顧慮。在年底信貸資源極為緊缺的情況下,金融機構進一步收緊對此類房企放貸不足為怪。

不僅是銀行信貸,今年以來,房企國內融資渠道普遍收緊,上市房企再融資規模也呈下降趨勢。上證資訊統計顯示,截至11月15日,今年A股上市房企提出預案的定增計劃募資規模約852.78億元,今年實施的定增募資規模為45.14億元。而去年,提出預案和實施的定增募資規模分別是1120.56億元和439.88億元。相比之下,今年的數字同比分別下降了23.9%和89.7%。

其實,從去年開始,A股房企再融資的“口子”就已經開始收緊,去年發布預案的29個定增計劃中,有24個已停止實施,顯然與政策面息息相關。

“三床棉被”御寒

2017年房地產調控持續深化,從證券市場到銀行間市場,房企融資渠道全面收緊?硕鸱康禺a研究中心指出,今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

此前由于匯兌風險遇冷的海外融資,今年又成房企融資的重要手段。據克而瑞監測數據統計,截至9月底,已有108家上市房企在境外通過發債及銀團貸款等方式融集了1868億元,已超去年全年總額。

其中,發債是從境外融資的主要手段。截至9月底,108家房企境外發債金額總計約1556億元。比如中國恒大,在境外通過發行優先票據的方式募集了424億元的資金,占今年融資總額的近一半。從企業境外發債成本來看,加權融資成本為6.6%,較2016年上升了1.2個百分點。

除了境外融資,資產證券化也是房企融資的通道。2017年1月至9月,多家企業完成發行資產證券化產品,發行金額達334.5億元,同比大幅增長120%,也大大超過2016年全年總量。與往年相比,發行企業數量增加,且超過半數的項目單筆發行規模大于25億元,其中金融街、世茂、陽光城等企業皆發行了超過45億元規模的產品。

值得關注的是,由于房企拿地資金受政策所限,今年以來,與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。這種合作模式主要由房企主導,尋找市場上有價值的項目進行并購開發,或對開發滯后的項目及公司進行盤活,再利用房企的品牌和營銷優勢,推動項目的開發和銷售。金融機構承擔資金籌措責任,并從中抽取一定的收益。如陽光城、福晟等紛紛成立并購基金,成為企業快速擴張的利器。

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